Nicht alle Stromkosten, die ein Vermieter in der Nebenkostenabrechnung aufführt, sind rechtlich zulässig. Welche Posten die Betriebskostenverordnung erlaubt, welche Fristen gelten – und wie Sie eine fehlerhafte Abrechnung wirksam anfechten.
Die jährliche Nebenkostenabrechnung enthält häufig Stromkosten – für Treppenhaus, Aufzug, Außenbeleuchtung oder Gemeinschaftsanlagen. Welche dieser Kosten der Vermieter tatsächlich auf Mieter umlegen darf, regelt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend.
Die Betriebskostenverordnung listet in §2 die zulässigen Betriebskostenarten. Umlagefähig als Betriebskosten sind Stromkosten für: Aufzüge und Fahrstühle (§2 Nr. 7 BetrKV), Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen (Treppenhaus, Tiefgarage, Außenbeleuchtung) (§2 Nr. 11 BetrKV), Gemeinschaftsantennen und SAT-Anlagen mit elektrischem Betrieb, Waschmaschinenraum-Strom bei Gemeinschaftsnutzung. Nicht umlagefähig: Strom für die eigene Wohnung des Vermieters oder für Büroräume der Hausverwaltung.
Der Allgemeinstrom des Gebäudes wird in der Regel nach Wohnflächenanteil auf die Mieter verteilt. Der Verteilungsschlüssel muss im Mietvertrag oder in der Hausordnung vereinbart sein. Fehlt eine Regelung, gilt Wohnfläche als gesetzlicher Standard (§ 556a BGB). Vermieter dürfen den Schlüssel nicht einseitig im Laufe des Mietverhältnisses ändern – eine Anpassung bedarf der Zustimmung aller Mieter.
Wenn monatliche Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart sind, muss der Vermieter jährlich abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnungsfrist beträgt 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Verstreicht diese Frist ohne Abrechnung, verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlungen – Guthaben aus Überzahlungen muss er jedoch trotzdem auszahlen. Mieter haben ein Recht auf Einsicht in die Belege (Rechnungen, Zählerprotokolle).
Mieter haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit, Einwände zu erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist ein Widerspruch gegen Nachzahlungsforderungen ausgeschlossen. Wichtig: Die Frist gilt für Nachzahlungen. Rückforderungen von Guthaben-Überzahlungen sind davon unabhängig. Für einen wirksamen Widerspruch: schriftlich, mit konkreter Benennung der beanstandeten Positionen.
Wenn eine Zentralheizungsanlage auch elektrisch betriebene Pumpen oder Steuerungseinheiten hat, fällt der entsprechende Hilfsstrom unter die Heizkostenverordnung (HeizkostenV). Die HeizkostenV verlangt, dass mindestens 50 % der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Reine Flächenumlage ist bei Gebäuden mit Zentralheizung unzulässig – auch für den Hilfsstrom.
Für Gemeinschaftsanlagen liest der Vermieter oder ein Dienstleister jährlich ab. Sie haben das Recht, beim Ablesetermin anwesend zu sein. Das Ableseergebnis muss Ihnen mitgeteilt werden. Fehler im Ablesewert können Sie innerhalb der Widerspruchsfrist anfechten. Eigene Fotos vom Zähler der Gemeinschaftsanlage sind als Beweissicherung sinnvoll – auch wenn der Ableser dies nicht verlangt.
Typische Fehler, die Vermieter bei Stromkosten in der Abrechnung machen: Strom für Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen (sind Instandhaltungskosten, keine Betriebskosten). Verwaltungsstrom für Büro der Hausverwaltung. Doppelt berechnete Positionen (gleicher Zeitraum in zwei Abrechnungen). Umlage von Strom, der nicht dem Gebäude zugeordnet werden kann. Bei solchen Fehlern: schriftlicher Widerspruch mit Beleg- und Rechnungseinsicht fordern.
Studien zeigen, dass ein erheblicher Teil der Nebenkostenabrechnungen Fehler enthält. Gerade Stromposten werden manchmal falsch zugeordnet oder mit unzulässigen Positionen angereichert. Wer die Abrechnung systematisch prüft, die Belegeinsicht nutzt und Widersprüche fristgerecht einreicht, schützt sich vor ungerechtfertigten Nachzahlungen.
Die Nebenkostenabrechnung ist eine der häufigsten Konfliktquellen zwischen Mietern und Vermietern. Bei Stromkosten gilt: Nur was ausdrücklich in BetrKV §2 steht, ist umlagefähig. Ich empfehle, die Originalbelege einzusehen – das Recht dazu haben Sie, und oft zeigt sich bei der Prüfung, dass Posten falsch zugeordnet wurden.
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